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編者按:現如今,二手房市場越來越受到大眾的青睞。相比於一手房交付週期長,裝修工程繁瑣等問題,二手房完全可以滿足大眾拎包入住的需求。但二手房交易中也會出現一些意料之外的情況。有些購房者在二手房買賣交易中遭遇了不順。原業主已經從客户手中收齊了全部的房款,且合同約定房屋交付時間為原業主收到房款當日。但是原業主拒不交付房屋,也不給出交付房屋的具體時間,一直賴在房屋裏面不搬走。那這種情況下,買了房的業主該怎麼辦呢?

根據《物權法》第二條規定“ 物權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權”,第三十四條規定“無權佔有不動產或者動產的,權利人可以請求返還原物”。一般我們認為:從該房屋的產權變更時開始,新的產權人對該房屋即擁有佔有、使用、收益及處分的權利,因房屋的產權已變更,在沒有法定依據及合同契約允許的情況之下,原業主無權繼續居住,新的產權人當然有權要求原業主搬遷。

買二手房後,原業主不搬家、不交房怎麼辦?

1、積極協商、尋求警方協助

事實上,大部分新業主在房屋買賣交易走到最後一步出現這樣的問題都是十分不情願的,這是對新業主正當權利的損害。

有些惱羞成怒的新業主甚至動用其他不正當的手段對原業主進行威脅、恐嚇並美其名曰“自力救濟”,這樣的手段顯然是不正確甚至是違法的。

因為我國法律並沒有規定當事人有強制執行權,如果新業主強制對方搬出,這就是以一種違法行為對抗另一種違法行為。這樣做的後果有可能形成另外一種侵權,也可能引發新的法律糾紛,所以新業主切不可私自採取強制手段迫使原業主搬離。

此外,這裏要特備説明一下,自力救濟是在情勢緊迫而又不能及時請求國家機關予以救助的情況下實施的行為。很顯然,原業主侵佔新業主房屋的行為還達不到如此緊迫的情形。此時,最為便捷也最能快速解決問題的方法就是協商調解,向附近的派出所報警,在民警的協調下解決問題不失為一記良策。

2、向人民法院起訴,尋求法律保護

《中華人民共和國物權法》第三十五條規定:“妨害物權或者可能妨害物權的, 權利人可以請求排除妨害或者消除危險。”

《中華人民共和國物權法》第三十七條規定:“侵害物權,造成權利人損害的,權利人可以請求損害賠償,也可以請求承擔其他民事責任。”

新業主作為房屋的現有產權人有權利向人民法院提起排除妨害訴訟,要求原業主返還房屋並進行適當賠償。經過人民法院的實體審判程序後,原業主可依據生效的法院判決書向法院申請強制執行,如原業主不予配合,法院則可以依據生效文書強制原業主搬離房屋。

類似事件在二手房交易中是屢見不鮮的。其中一個很重要的原因就是,買賣雙方往往只重視購房款項交付、合同簽訂、辦理過户等核心問題,卻忽視了在合同中約定原業主的搬離時間。原業主可能因為一時沒有找到住宅,或者有意拖延不肯搬走,這時新業主往往啞巴吃黃連,有苦説不出,有房不能住。

因此,筆者在這裏提醒各位朋友,在簽訂正式購房合同之前應該明確註明原業主的搬離時間,如果違約,可以約定每天賠償的違約金數額,這樣可以在一定程度上起到約束作用。

此外,還可以在合同簽訂時預留一部分尾款,待原業主搬離後再支付,這樣也能起到一定約束作用。(內容綜合來源:法律人家、華律網、房律寶)

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關鍵詞: 搬家 業主 二手房 怎麼辦

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