農村房屋能自由買賣嗎?

2020-09-30 10:03 來源:紅網 編輯:鄧敏 [評論][投訴][投稿]

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2014年12月,中央全面深化改革領導小組第七次會議和中央政治局常委會會議審議通過了《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。2015年2月,十二屆全國人大常委會第十三次會議通過表決,授權國務院在北京市大興區等33個試點縣(市、區)暫時調整實施《土地管理法》等條款,推進“三塊地”改革試點,在2017年12月31日前試行(此後延期至2019年12月31日)。2020年1月1日,十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過的《土地管理法》修正案正式實施,規定“農村集體土地可以直接入市”,2020年中央一號文件指出“進一步深化農村宅基地制度改革試點”。

那麼上述政策、以及法律法規到底是什麼意思,我們在農村的“獨棟或聯排別墅”是不是可以出手啦?本文將對大家關心的宅基地問題做出較詳細的解答。

一、農村集體土地可以直接入市等於宅基地自由買賣?

首先,農村集體土地可以直接入市,是指集體經營性建設用地可以直接入市交易,非指宅基地。新修訂的《土地管理法》規定,“被土地利用①總體規劃、城鄉規劃確定為②工業、商業等經營性用途,且③經過登記的④集體經營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。”首先,宅基地顯然不具有工業、商業等經營性用途,也不屬於集體經營性建設用地,所以不能直接入市交易。其次,只有土地所有權人才有權對土地進行處分(出售、出租等),我國實行嚴格的土地公有制,村民個人對宅基地不享有所有權,不具有處分宅基地的權利。綜上,所以無論從宅基地的土地性質,還是從村民個人的處分權上分析,農村集體土地入市跟宅基地自由買賣完全不是一回事,現行法律不允許宅基地直接上市交易。

其次,宅基地入市交易需先轉化為集體經營性建設用地。2019年4月15日,中共中央和國務院聯合發佈《 中共中央、國務院關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》,明確“允許村集體在農民自願前提下,依法把有償收回的閒置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市”。這意思就是,村民自己不能直接買賣宅基地,但是宅基地被村集體組織收回且通過合法程序轉變為集體經營性建設用地後,可以將該土地入市進行交易,屆時該土地交易所得的收益歸村集體所有。

二、城鎮居民可不可以去農村買房子?

首先,我國《憲法》《土地管理法》均規定“宅基地和自留地、自留山,也屬於集體所有”。另,我國《土地管理法》規定“國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作”。而農業農村部在對十三屆全國人大二次會議第5292號建議的答覆(農辦議〔2019〕152號)中明確“農民宅基地可以按照自願、有償的原則,以轉讓、出租等方式在集體經濟組織內部流轉,受讓、承租人應為本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的成員”。對上述法律及國家主管部門的態度做簡單表述,即“村民沒有權利自行處分宅基地,村裏的房子只能賣給同村的,其他村的、城裏的人都不能買。”。但簡單的解釋往往顯得撰稿人很不專業,為了彰顯本人的專業性,下面儘可能複雜的解釋一波。

2018年的中央一號文件《中共中央、國務院關於實施鄉村振興戰略的意見》提出宅基地“三權分置”,即宅基地所有權、宅基地使用權以及村民作為集體經濟組織成員的資格權。首先要明確的是,宅基地所有權屬於村集體,集體經濟組織成員的資格權是宅基地使用權的前提,村民因為具有集體經濟組織成員的身份,所以有資格使用村集體的宅基地。村民的房子蓋在宅基上面,賣房子勢必導致房子下面的宅基地被一併出賣,而宅基地屬於村集體不是村民個人的財產,個人不能處分不屬於自己的財產,所以村民無權賣房子。其次,外村的人因為不享有本村集體經濟組織成員的身份,所以沒有資格使用該村的宅基地,也就沒有資格買該村的房屋。最後,從國家宏觀層面來説,宅基地是村民安身立命之根本。孟子説過“民之為道也,有恆產者有恆心,無恆產者無恆心”。宅基地是農民安居樂業的根本性保證,若允許農民將宅基地使用權賣給城鎮居民,則會出現農民將唯一住宅出賣後居無定所情形,極不利於社會及國家的穩定。

三、農村宅基地改革試點,房屋自由買賣無限制?

看到這裏可能會有人説,“你説的都是普通區域的宅基地制度,聽説國家欽點了33個土地改革試點區,試點區域內的農村房屋可以自由買賣。”。那麼試點區域的農村房屋(宅基地使用權)買賣真是那麼自由?不,試點區域的房屋像愛情,不是你想買就可以買。

首先,買賣雙方有身份限制。第一,必須是農村户口;第二,農村房屋(宅基地使用權)可跨村鎮流轉,但是買賣雙方户口必須在是試點區域內;第三,買方已有宅基地或有資格申請宅基地。第四,買方取得該村宅基地使用權後,其户口要做相應的變更。

其次,嚴格實行一户一宅。出賣方為個人的,出賣宅基地後,該户不得再申請宅基地;買方取得新的宅基地使用權後原來的宅基地須退還村集體。

最後,土地改革試點初衷是為了盤活大量農村閒置宅基地,優化配置減少空心村,不是讓城裏人下鄉去買房置地。

四、買賣農村房屋有哪些風險?

法律和我國政策對於宅基地管理這麼嚴格,那麼城鎮居民買了農村房屋或非試點區域的農民買了外村的房屋,會有怎樣的風險呢?

首先,具有被認定房屋買賣合同無效的風險。《2011年最高院全國民事審判工作會議紀要》(法辦[2011]442號)及《最高院關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見》(法發〔2008〕36號)均明確“將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同,不具有法律效力”。“合同無效或者被撤銷後,因該合同取得的財產,應當予以返還。”所以,農村房屋買賣合同無效後,出賣人取得的房屋價款應當返還給買受人,買受人應當將房屋騰空後返還給出賣人。

其次,無法取得產權證的風險。根據我國《不動產登記暫行條例》之規定,宅基地使用權屬於不動產登記範圍;同時,《物權法》規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”;國土資源部(已撤銷) , 中央農村工作領導小組 , 財政部 , 農業部(已撤銷)關於農村集體土地確權登記發證的若干意見(國土資發〔2011〕178號)第十條規定“城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地,不得登記發證。”上述三個法條,環環相扣,首先城鎮居民(非試點區域外村村民)購買宅基地使用權,宅基地使用權必須登記在其名下才發生法律效力,但是根據我國土地政策,是禁止向城鎮居民(非試點區域外村村民)登記發放宅基地使用權證的。

最後,被強制拆除或沒收的風險。《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定,“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的,由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;無法採取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。”在非法購入的宅基地上建構房屋,因為未取得宅基地使用權,也無法取得規劃許可,在這種情況下房屋有很大風險被當作違章建築被要求強制拆除或沒收。

特別聲明:本文僅以現行有效的相關法律、法規及政策為依據,如相關依據有所調整,以調整後的為準。

(文/潘晨 作者系湖南攬勝律師事務所律師)

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